Die Nebenkosten
Nebenkosten beim Hauskauf - die Unterschiede in den Bundesländern
Wer ein Haus kauft, rechnet meist mit dem Kaufpreis – doch die tatsächlichen Gesamtkosten liegen deutlich höher. Der Grund: Neben dem eigentlichen Preis fallen zahlreiche Nebenkosten an, die nicht verhandelbar sind. Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovisionen machen je nach Bundesland zwischen 8 % und 13 % der Kaufsumme aus.In diesem Artikel zeigen wir, mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen, warum diese regional stark variieren – und wie Sie die Finanzierung von Anfang an richtig planen.
1.Was zählt zu den Nebenkosten beim Hauskauf?
Die Nebenkosten beim Hauskauf setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Einige sind gesetzlich vorgeschrieben, andere abhängig von der Kaufsituation:
Grunderwerbsteuer (Pflicht, je nach Bundesland 3,5 % – 6,5 %)
Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 % – 2,0 %)
Maklerprovision (frei verhandelbar, meist 3,57 % auf Käuferseite)
Sonstige Kosten: Modernisierung, Umzug, Versicherungen etc. (individuell)
2.Grunderwerbsteuer nach Bundesland (Stand 2025):
Baden-Württemberg 5,0%
Bayern 3,5 %
- Brandenburg 6,5%
- Bremen 5,0%
- Hamburg 5,5%
- Hessen 6,0%
- Mecklenburg-Vorpommern 6,0%
- Niedersachsen 5,0%
- Nordrhein-Westfalen 6,5%
- Rheinland-Pfalz 5,0%
- Saarland 6,5%
- Sachsen 5,5%
- Sachsen-Anhalt 5,0%
- Schleswig-Holstein 6,5%
- Thüringen 5,0%
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3. Notar und Grundbuch
Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und in ganz Deutschland nahezu gleich hoch. Sie setzen sich zusammen aus:
- Beurkundung des Kaufvertrages
Eintragung im Grundbuch
Auflassungsvormerkung
ggf. Eintragung von Grundschulden (bei Finanzierung)
Faustregel: etwa 1,5% des Kaufpreises.
4. Maklerprovision
Nur relevant, wenn ein Makler beim Verkauf eingeschaltet ist. Seit Ende 2020 gilt das Bestellerprinzip für Käufer & Verkäufer gemeinsam: In der Regel zahlt der Käufer:
3,57 % inkl. MwSt. (bei 7,14 % Gesamtprovision)
Achtung: In manchen Fällen übernehmen Verkäufer freiwillig die volle Provision – ein Blick ins Exposé lohnt sich.
5. Finanzierung der Nnebenkosten
Eigenkapital aufstocken (z. B. über Familie, Bausparvertrag)
Vollfinanzierung inkl. Nebenkosten – aber: höhere Zinsen, strengere Prüfung
Achtung: In manchen Fällen übernehmen Verkäufer freiwillig die volle Provision – ein Blick ins Exposé lohnt sich.
Nebenkosten beim Hauskauf - Fazit:
Die Nebenkosten beim Hauskauf werden oft unterschätzt – dabei können sie schnell zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Vor allem die Grunderwerbsteuer variiert stark von Bundesland zu Bundesland und macht den größten Posten aus. Auch wenn Notar- und Grundbuchkosten bundesweit einheitlich sind, solltest du sie unbedingt mit einkalkulieren.
Wer zusätzlich über einen Makler kauft, muss auch mit einer Maklerprovision rechnen – meist 3,57 % vom Kaufpreis. Diese Kosten werden in der Regel nicht von der Bank finanziert und müssen aus Eigenkapital stammen.