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Immobilie richtig verkaufen

Immobilie richtig verkaufen - Illustration von bunten Häuser in Schachbrettstruktur

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Immobilie richtig verkaufen: Ein umfassender Leitfaden

Der Verkauf einer Immobilie kann eine komplexe und herausfordernde Aufgabe sein. Um einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf zu gewährleisten, ist es wichtig, sich gut vorzubereiten und die notwendigen Schritte sorgfältig zu planen. In diesem Artikel werden wir wichtige Fakten, Tipps und rechtliche sowie steuerliche Aspekte des Immobilienverkaufs beleuchten.

Wichtige Fakten

  • Marktwertbestimmung: Der richtige Verkaufspreis ist entscheidend. Eine realistische Marktwertbestimmung durch einen Experten kann den Verkaufsprozess erheblich beschleunigen.
  • Vermarktung: Die Präsentation der Immobilie spielt eine große Rolle. Professionelle Fotos und ein ansprechendes Exposé sind unerlässlich.
  • Rechtliche Rahmenbedingungen: Das Einholen aller notwendigen Unterlagen und die Beachtung rechtlicher Vorgaben ist ein Muss, um spätere Probleme zu vermeiden.

Schnelle Übersicht: Tipps für den richtigen Verkauf

  • Professionelle Bewertung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Sachverständigen bewerten.
  • Attraktive Präsentation: Investieren Sie in professionelle Fotos und ein gut gestaltetes Exposé.
  • Renovierungen und Reparaturen: Beheben Sie kleinere Mängel, um den Wert der Immobilie zu steigern.
  • Marketingstrategien: Nutzen Sie verschiedene Vermarktungskanäle wie Online-Portale und Printmedien.
  • Zeitplanung: Planen Sie genügend Zeit für den Verkaufsprozess ein, um überstürzte Entscheidungen zu vermeiden.
  • Verhandlungsgeschick: Seien Sie gut vorbereitet auf Preisverhandlungen.
  • Rechtsberatung: Ziehen Sie einen Anwalt oder Notar hinzu, um rechtliche Unsicherheiten zu klären.

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Eigentum veräußern - was ist vor dem Verkauf zu beachten?

- Marktwert und Preisfestlegung

Eine der ersten und wichtigsten Aufgaben ist die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises. Dies gelingt am besten durch eine professionelle Immobilienbewertung. Ein zu hoher Preis kann potenzielle Käufer abschrecken, während ein zu niedriger Preis finanzielle Verluste bedeutet. Was Preisfindung und Orientierung am Marktwert angeht, empfiehlt es sich besonders einen Makler vor Ort zu beauftragen. Er kennt die örtlichen Gegebenheiten und wird seine Kenntnisse in die Preisbewertung einfließen lassen.

- Zustand der Immobilie

Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie deren Zustand überprüfen. Kleinere Reparaturen und Renovierungen können den Verkaufswert erheblich steigern. Zudem erhöht ein gepflegtes Erscheinungsbild die Attraktivität für potenzielle Käufer.

Durch gezieltes Home Staging lässt sich beispielsweise ein Haus optisch für den Verkauf aufwerten, indem man Möbel und Dekoration gezielt platziert, um die Räume größer und einladender wirken zu lassen.
Und eine gründliche Reinigung sorgen natürlich für einen gepflegten und ansprechenden Gesamteindruck, der potenzielle Käufer anspricht.

Hell, modern und minimalistisches Zimmer mit Bett im Vordergrund -Immobilie verkaufen
Beim "Home Staging" wird mit passenden möbeln und verschiedenen Lichtquellen gearbeitet. Foto: pixabay.com

- Unterlagen vorbereiten

Sorgen Sie dafür, dass alle in Zusammenhang mit der Immobilie stehenden Unterlagen griffbereit sind. Beim Verkauf einer privaten Immobilie müssen verschiedene Dokumente bereitgestellt werden, darunter der Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis, sowie Grundrisse und Baupläne. Zusätzlich sollten Unterlagen wie die Teilungserklärung, Nachweise über durchgeführte Renovierungen und aktuelle Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung stehen, um potenziellen Käufern umfassende Informationen zu bieten. Dazu zählen der Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis, sowie Grundrisse und Baupläne. Zusätzlich sollten Dokumente wie die Teilungserklärung, Nachweise über durchgeführte Renovierungen und aktuelle Betriebskostenabrechnungen zur Verfügung stehen, um potenziellen Käufern umfassende Informationen zu bieten.

Rechtliche Aspekte

- Grundbuch und Lasten

Beim Verkauf einer privaten Immobilie ist es wichtig, dass der Grundbuchauszug frei von Belastungen wie Hypotheken oder Grundschulden ist, da solche Einträge die Eigentumsübertragung behindern oder den Verkaufspreis beeinflussen können. Zudem müssen alle bestehenden Grunddienstbarkeiten oder Wegerechte, die im Grundbuch eingetragen sind, dem Käufer offengelegt werden, da sie dessen Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie einschränken könnten.

- Kaufvertrag

Ein rechtssicherer Kaufvertrag ist unerlässlich. Dieser muss von einem Notar beurkundet werdend, da er sonst rechtlich unwirksam ist. Außerdem sollten alle Vereinbarungen, wie der Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und etwaige Mängel, klar und eindeutig im Kaufvertrag festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

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- Vorkaufsrechte

Vor dem Verkauf Ihrer Immobilie sollten Sie unbedingt prüfen, ob Dritten ein im Grundbuch eingetragenes Vorkaufsrecht zusteht, da diese dann das Recht haben, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben wie der Käufer. Der Verkauf kann erst abgeschlossen werden, wenn geklärt ist, ob die Berechtigten von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen möchten oder nicht. Dies sei hier nur der Vollständigkeit wegen erwähnt, da Eigentümer in der Regel wissen ob solche Vorkaufsrechte bestehen.

Während des Verkaufs und danach

- Besichtigungen und Verhandlungen

Organisieren Sie Besichtigungstermine im Idealfall mit einem Makler vor Ort und bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor. Eine transparente Kommunikation und die Fähigkeit, auf Fragen der Käufer einzugehen, sind entscheidend für den richtigen und erfolgreichen Verkauf einer Immobilie. Spezielle Vorteile und Nachteile Ihres Objektes, sollten selbstverständlich angesprochen werden. Befindet sich zum Beispiel in unmittelbarer Nähe ein Gewerbegrundstück von dem regelmäßig Lärm ausgeht, sollte dies unbedingt erwähnt werden, um etwaige Streitigkeiten mit den Käufern nach Beurkundung des Kaufvertrages zu entgehen. 

- Vertragsabschluss

Der Kaufvertrag wird immerl bei einem Notar unterzeichnet, private Vereinbarungen sind nicht rechtskräftig. Der Notar sorgt dafür, dass alle rechtlichen Bedingungen erfüllt sind und der Vertrag rechtskräftig wird. Vor der Unterzeichnung sollte der Vertrag gründlich geprüft und eventuell durch einen Anwalt abgesichert werden, um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden.

- Übergabe der Immobilie

Die Übergabe der Immobilie erfolgt in der Regel nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises. Erstellen Sie am besten ein Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Immobilie dokumentiert wird, einschließlich etwaiger vorhandener Mängel.

Immobilie richtig verkaufen - In der Hand gehaltenes Modellhaus mit schreibender Person im Hintergrund
Immobilienkaufverträge müssen grundsätzlich bei einem zugelassenen Notar beurkundet werden. Mündliche oder private Vereinbarungen sind nicht rechtskräftig. Foto: pixabay.com

Immobilie richtig verkaufen - die Steuer

- Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer fällt beim Verkauf einer privaten Immobilie an, wenn diese innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn veräußert wird. Ausgenommen davon ist der Verkauf, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Um unerwartete Steuerbelastungen zu vermeiden, sollte die Haltefrist und die Nutzung der Immobilie vor dem Verkauf genau geprüft werden.

- Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn eine Immobilie verkauft wird und damit der Eigentümer wechselt. Der Verkäufer einer privaten Immobilie zahlt normalerweise keine Grunderwerbsteuer. Diese Steuer wird in der Regel vom Käufer entrichtet, wenn er die Immobilie erwirbt. Der Verkäufer ist jedoch in einigen Fällen verpflichtet, die Kosten für die Grunderwerbsteuer ► zu tragen, wenn dies im Kaufvertrag vereinbart wurde.

- Vorfälligkeitsentschädigung

Manchmal stehen unerwartet familiäre Veränderungen an, weshalb so manche Immobilie verkauft werden muss und der Immobilienkredit vorzeitig abgelöst werden soll. In diesem Fall verlangt der Kreditgeber oft eine Vorfälligkeitsentschädigung. Dies ist der Betrag, den Sie an die Bank zahlen müssen, wen Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen möchten, z. B. eben durch den Verkauf der Immobilie. Diese Summe soll sicherstellen, dass die Bank die Zinsen erhält, die sie erwartet hätte, wenn Sie den Kredit bis zum Ende der vereinbarten Laufzeit bedient hätten. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z. B. der Restlaufzeit des Kredits, dem Zinssatz, zu dem Sie den Kredit abgeschlossen haben, und dem derzeit aktuellen Marktzinssatz.

Immobilie richtig verkaufen - Fazit

Um seine Immobilie richtig und ohne probleme zu verkaufen, ist eine gründliche Vorbereitung und Beachtung zahlreicher Faktoren nötig. Von der realistischen Preisfestlegung über die rechtlichen Rahmenbedingungen bis hin zur steuerlichen Planung – jeder Schritt ist wichtig, um den bestmöglichen Verkaufspreis zu erzielen und rechtliche sowie finanzielle Fallstricke zu vermeiden. Mit einer durchdachten Strategie und professioneller Unterstützung können Sie den Verkaufsprozess effizient und erfolgreich gestalten.

Immobilie richtig verkaufen - Checkliste

► Vorbereitung

  • Zustand der Immobilie prüfen: Identifizieren Sie notwendige Reparaturen und Verbesserungen.
  • Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Betriebskostenabrechnungen, Versicherungsnachweise.
  • Marktwert schätzen lassen: Lassen Sie eine erste Einschätzung durch einen Gutachter oder Online-Tools vornehmen.

► Maklerauswahl

  • Recherche: Suchen Sie nach Maklern mit guten Bewertungen und Referenzen.
  • Angebote einholen: Vereinbaren Sie Termine mit mehreren Maklern und lassen Sie sich Angebote und Vermarktungskonzepte vorlegen.
  • Vertrag abschließen: Wählen Sie den Makler Ihres Vertrauens und schließen Sie einen Maklervertrag ab. Achten Sie auf die Vertragsbedingungen, wie Laufzeit, Kündigungsfristen und Provision.

► Immobilie vorbereiten

  • Aufräumen und Entrümpeln: Entfernen Sie persönliche Gegenstände und schaffen Sie Platz.
  • Home Staging: Falls nötig, lassen Sie die Immobilie professionell herrichten.
  • Professionelle Fotos und Videos: Ihr Makler sollte hochwertige Fotos und eventuell ein virtuelles 3D-Modell erstellen lassen.

► Marketing und Werbung

  • Exposé erstellen: Ihr Makler wird ein umfassendes Exposé mit allen wichtigen Daten und ansprechenden Bildern erstellen.
  • Inserate schalten: Der Makler schaltet Inserate auf Online-Portalen (z.B. ImmoScout24) und in lokalen Zeitungen.
  • Netzwerk nutzen: Der Makler nutzt sein Netzwerk, um die Immobilie an vorgemerkte Interessenten zu vermarkten.

► Besichtigungen organisieren

  • Termine koordinieren: Der Makler übernimmt die Organisation und Koordination der Besichtigungstermine.
  • Immobilie vorbereiten: Stellen Sie sicher, dass die Immobilie bei Besichtigungen sauber und präsentabel ist.
  • Makler als Ansprechpartner: Der Makler führt die Besichtigungen durch und beantwortet die Fragen der Interessenten.

► Verhandlungen führen

  • Angebote prüfen: Der Makler leitet Ihnen die Angebote weiter und berät Sie bei der Auswahl.
  • Preisverhandlungen: Der Makler übernimmt die Preisverhandlungen mit den Interessenten.

► Kaufvertrag abschließen

  • Kaufvertragsentwurf erstellen: Der Makler koordiniert die Erstellung des Kaufvertrags durch einen Notar.
  • Bonität des Käufers prüfen: Der Makler stellt sicher, dass der Käufer eine Finanzierungszusage der Bank hat.
  • Notartermin vereinbaren: Der Makler organisiert den Notartermin, bei dem der Kaufvertrag besprochen und unterschrieben wird.

► Übergabe der Immobilie

  • Übergabetermin festlegen: Der Makler koordiniert den Übergabetermin mit dem Käufer.
  • Übergabeprotokoll erstellen: Zählerstände notieren, Schlüssel übergeben und alle relevanten Details festhalten.
  • Eventuell bestehende Mietverhältnisse klären: Der Makler hilft Ihnen, bestehende Mietverhältnisse zu klären.

► Nachbereitung

  • Versicherungen und Abos kündigen: Kündigen Sie alle laufenden Verträge und Abonnements für die Immobilie.
  • Finanzamt informieren: Klären Sie steuerliche Aspekte des Verkaufs mit Ihrem Steuerberater.

Immobilie richtig verkaufen - welcher Preis ist realistisch?