Das eigene Haus ist für viele Menschen ein Lebenstraum, für dessen Erfüllung es sich augenscheinlich lohnt, andere Ansprüche zurück zu stellen. Bei knappem Budget muss man sich darüber im Klaren sein, ob man auf lange Sicht eine monatlich feste Belastung tragen möchte, um so die Finanzierung zu stemmen. Wenn Sie sehr knapp kalkulieren müssen, sollten Sie überlegen, wo sie sich einschränken wollen. Weniger Urlaub, seltene Restaurantbesuche, kein neues Auto, Hobbys herunterfahren oder gar aufgeben? Im Nachhinein hat schon so manch ein Bauherr wegen entscheidender Fehler beim Hauskredit seine Entscheidung bereut.
Sollten Sie dann das Projekt nicht lieber aufschieben, um mehr Eigenkapital anzuparen, um dadurch die monatlichen Belastungen zu verringern? Aber wenn Sie sich für die Finanzierung einer eigenen Immobilie entschieden haben, können Sie entscheidende Fehler beim Hauskredit vermeiden. Welche das sind, haben wir in einer kurzen Übersicht zusammengestellt.
Das Eigenkapital ist oft zu knapp
Jetzt oder nie: Angesichts der zur Zeit nochr günstigen Zinsen für Grundschulddarlehen und der Tatsache, dass erschwingliche Baugrundstücke in Ballungszentren immer knapper werden, gerät so mancher Bauinteressent in Handlungsdruck. Es gibt für gut Verdienende zwar auch Immobilienkredite ohne Eigenkapital aber die sind dann beim Sollzinssatz oft bis zu einem Prozent teurer.
Je mehr Eigengeld Bauherren mitbringen, desto geringer ihr Risiko, in finanziell schlechten Zeiten die Kreditrate nicht mehr bedienen zu können. Als Eigenkapital gelten: Bausparguthaben (wenn sie denn zuteilungsreif sind), Bargeld, Aktien, Wertpapiere, Fondsanteile (genauer: deren Rückkaufswert), Sparguthaben (Festgeld u. ä.) und auch das bereits bezahlte Baugrundstück.
Bürgschaften für den Hauskredit
Bei mangelndem Eigenkapital oder bei schlechter Bonität, etwa durch einen negativen Schufaeintrag, besteht in den meisten Fällen die Möglichkeit einer Bürgschaft durch Dritte. Aber Vorsicht: Die Bürgschaft heißt für die Bürgen (oft die Eltern oder gute Freunde), dass sie gegenüber dem Kreditgeber eventuell jahrzehntelang für eventuelle Verbindlichkeiten des Kreditnehmers haften. Insbesondere der Arbeitsplatzverlust oder längere Krankheit zählen hier zu den Risiken. Die Entscheidung liegt letzten Endes bei dem Beteiligten und deren Vertrauen zueinander. Ein höherer Eigenkapitalanteil ist immer die bessere Variante.
Alternativen zur Hausbank suchen!
Auch wenn man mit seiner Hausbank über Jahre hinweg zufrieden ist, sollte man sich bei anderen Banken über deren Finanzierungskonditionen informieren und Vergleichsangebote einholen. Sie können ebensogut einen freien Finanzmakler einschalten.
Und wenn die aktuellen Zinsen Ihrer Hausbank noch so günstig erscheinen, werden Sie bei einem umfangreichen Darlehensvergleich meist bessere Konditionen finden. Beispiel: Bei einem Hauskredit- Darlehen von 200.000 Euro, kann eine Zinsdifferenz von 0,25 Prozentpunkten in 10 Jahren Mehrkosten von bis zu 5.000 Euro verursachen.
Beachten Sie auch: Extras, wie die Inanspruchnahme von etwaigen Darlehen der KFW-Bank, gebührenfreie Sondertilgungen oder auch der Wechsel zu einem anderen Tilgungssatz innerhalb der Laufzeit des Darlehens, sind nicht bei allen Banken selbstverständlich.
Schlechte Absicherung des Bauvorhabens
Wenn Risiken beim Kauf, beim Bauvorhaben oder dem Hauskredit nicht abgesichert sind, kann das zu erheblichen finanziellen Belastungen führen. Insbesondere auf einen Schutz bei Krankheit, Unfall oder auch Tod sollte nicht verzichtet werden. Hierfür eignen sich zum Beispiel eine Versicherung gegen Berufsunfähigkeit, oder auch eine Risiko-Lebensversicherung.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung bewahrt den Bauherren vor finanziellen Verpflichtungen, die durch Unfälle oder Missgeschicke auf der Baustelle anfallen können. Eine Bauleistungsversicherung versichert alle festgelegten Bauleistungen, abgelagerte Baustoffe und auch Bauteile gegen unvorhersehbare Schäden.
Die Eigenleistungen werden oft überschätzt
Welche Eigenleistung können Sie erbringen? Bei dieser Frage hat sich schon so mancher Bauherr überschätzt. Handwerkliche Fähigkeiten vorausgesetzt, sollte man selbstkritisch einschätzen, wie viele Arbeitsstunden die geplanten Arbeiten in Eigenregie verschlingen werden.
Da ein Normalverdiener auch noch einer geregelten Arbeit nachkommen muss, wird er Feierabende und Wochenenden auf der Baustelle verbringen müssen. Verkraften Sie das? Hält das Ihr Familienleben aus?
Sie sollten vor allem dafür sorgen, dass der Bauablaufplan durch Sie nicht gestört wird, falls Sie mal nicht auf der Baustelle sein können. Oder weil Sie mit einer anderen Eigenleistung einfach nicht rechtzeitig fertig werden.
Möglicherweise müssen Sie noch einen Handwerker beauftragen oder Freunde einbinden, wenn Sie den Zeitaufwand unterschätzt haben. Eine realistische Einschätzung bewahrt Sie vor Chaos und Unannehmlichkeiten.
Der Fehler bei der Laufzeit
Jeder Bauherr freut sich bei seiner Baufinanzierung über einen niedrigen Zinssatz. Bei einer ebenfalls niedrigen Tilgung ist die monatliche Belastung durch die Kreditrate angenehm gering. Aber: je geringer der monatliche Tilgung, desto länger zahlen Sie an die Bank! Und je länger ein Kredit läuft, umso teurer wird er durch die anfallenden Zinsen. Bei einem günstigen Zinssatz sind Sie als Immobilienkäufer oder Bauherr gut beraten, wenn sie diesen nutzen, um die monatliche Tilgung etwas höher anzusetzen.
Mit den Jahren steigt auch das Risiko für anfallende Reparaturen an Ihrer Immobilie. Schon deshalb sollte ein Ende der Verpflichtung gegenüber der Bank absehbar sein, damit später notwendige Investitionen am Haus finanziert werden können.
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Fehler in der Kalkulation für die Gesamtkosten
Oft sind Baufinanzierungen mit dem spitzen Bleistift kalkuliert. Das heißt, dass nicht wirklich alle auf den Käufer oder Bauherren zukommenden Kosten berücksichtigt wurden.
Die Grunderwerbssteuer, Notarkosten und amtliche Gebühren – die so genannten Kaufnebenkosten – sind unabwendbar. Andere Beträge, wie beispielsweise die Aufwendungen für Außenanlagen, Umzugskosten, oder auch zusätzliche Mietkosten, wenn das Bauvorhaben nicht fristgerecht fertig wird, werden nicht einkalkuliert.
Benutzen Sie unbedingt eine Baukosten-Checkliste►,bei der vom Grundstückskaufpreis bis hin zur Gartengestaltung alle irgendwann sowieso anfallenden Ausgaben berücksichtigt werden.
Anschlussfinanzierung verpasst
Günstige Bauzinsen sind sehr oft Auslöser, sich für eine eigene Immobilie zu entscheiden. Dabei sollten Sie aber berücksichtigen, dass der Zinssatz nach Ablauf der Zinsbindung erheblich ansteigen kann, was natürlich die Erhöhung der monatlichen Kreditrate zur Folge hat.
Einige Banken bieten dem Kreditnehmer bereits bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindungsfrist die Möglichkeit, sich die Zinsen für die Anschluss-finanzierung auf Basis des aktuellen Zinsniveaus zu sichern.
Der Vorteil: der Kunde kennt seine monatliche Belastung für die Folgejahre und ist vor bösen Überraschungen geschützt. Der Nachteil: Fallen die Zinsen, ist man an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Fragen sie Ihre Bank bereits vor Vertragsabschluss nach dieser Option!
Zusammenfassung Fehler beim Hauskredit
Die Ansprüche: Bauherren die knapp kalkulieren müssen sollten sich eine Liste der Dinge machen, auf die sie zukünftig verzichten könnten. Wer für die Hausfinanzierung aber Zuviel Lebensqualität aufgeben müsste, sollte lieber nicht bauen.
Zu wenig Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital ein Bauherr hat, desto sicherer ist die Finanzierung, 25 – 30% sollten es schon sein. Das senkt die monatliche Belastung und schafft Spielraum für unverhoffte Überraschungen
Die Bürgschaften: Bürgschaften sind manchmal eine Alternative wenn zu wenig Eigenkapital vorhanden ist. Dem Bürgen sollte aber klar sein, dass er im Zweifelsfall in vollem Umfang haftet, dass Risiko sollte nur Verwandten zugemutet werden.
Alternative zur Hausbank : Wie bei allen Verträgen gilt auch bei der Finanzierung Konditionen vergleichen: wer sich an einen Finanzmakler wendet, erreicht bei fremden Banken oft erheblich bessere Konditionen als bei der eigenen Hausbank.
Reserven für den Notfall : Auch an einem neu gebautem Haus können unerwartete Kosten für Reparaturen anfallen. Für den Notfall sollten kleinere Reserven verfügbar sein.
Bauherrenversicherungen: Jedes Bauvorhaben muss ausreichend abgesichert sein, Unwetter, Diebstahl und eine eventuelle Insolvenz der beauftragten Baufirma sind nur einige Stichpunkte!
Überschätzte Eigenleistungen: die Möglichkeiten der zu realisierenden Eigenleistungen wird von vielen Bauherren falsch eingeschätzt, wer sich übernimmt muss am Ende dazu zahlen. Also unbedingt realistisch bleiben!
Zu niedrige Tilgung: kleine Raten sind zwar bequem, verlängern aber die Kreditlaufzeit. Das lässt sich die Bank bezahlen, wenn möglich also lieber etwas höhere Raten wählen und früher fertig sein!
Gesamtkosten: Manchmal werden die Gesamtkosten eines Bauvorhabens unvollständig kalkuliert, das böse Erwachen kommt zum Schluss. Unbedingt eine Checkliste nutzen, in welcher auch die Nebenkosten enthalten sind!
Die Anschlussfinanzierung: vor Ablauf der Zinsbindung sollte sich der Eigentümer rechtzeitig um eine günstige Anschlussfinanzierung►kümmern, damit die Folgeraten der Restfinanzierung in tragbarer Höhe bleiben.