Der Bauträgervertrag ist vom rechtlichen Standpunkt her gesehen eine Kombination aus dem Werkvertrag für die Erstellung des Gebäudes und einem Kaufvertrag für den Erwerb des Baugrundstückes. Bauträgerverträge unterliegen generell den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) sowie den Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung ►( MaBV) . Sie legt u. a. die Zeitpunkte für die fälligen Abschlagszahlungen fest, die der Käufer nach Fertigstellung bestimmter Bauabschnitte zu leisten hat.
Bauträgerverträge müssen generell durch einen Notar beurkundet werden; die hierfür entstehenden Notar- und Gerichtskosten betragen etwa 2 % des Gesamtpreises, also der Summe aller Aufwendungen für Grundstück und Gebäude. Bei Beträgen über 500.000 Euro können die Gebühren auch weniger als 2 % des beurkundeten Kaufpreises ausmachen.
ausführliche Baubeschreibung;
Grundrisse über alle Etagen und Schnitt des Baukörper;
Lageplan des Grundstückes mit vorgesehenem Bauwerk;
individuelle Vereinbarungen, Sonderwünsche, Abweichungen von der Baubeschreibung;
Kopie der Baugenehmigung;
Eigentümernachweis für das Grundstückes (aktueller Grundbuchauszug);
Fristen für Baubeginn und Fertigstellung;
Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft;
etwaige, klar definierte Eigenleistungen des Käufers;
Nachweis über die Zahlung von fälligen Erschließungskostenbeiträgen;
Eigentums-Übergangsklausel.
30 % nach Beginn der Erdarbeiten
40 % nach Rohbaufertigstellung, einschl. Zimmererarbeiten
8 % nach Fertigstellung der Dachflächen und Dachrinnen
3 % nach Fertigstellung der Rohinstallation für die Heizungsanlage
3 % nach Fertigstellung der Rohinstallation für die Sanitäranlage
3 % nach Fertigstellung für die Rohinstallation der Elektroanlage
10 % nach Einbau der Fenster inklusive der Verglasung
6 % nach Fertigstellung Innenputz, ausser Beiputzarbeiten
3 % nach Fertigstellung Estrich
4 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
12 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
3 % nach Fertigstellung der Fassadenarbeiten
5 % nach vollständiger Fertigstellung
Soweit einzelne Leistungen entfallen, weil sie möglicherweise durch den Käufer erbracht werden, wird der jeweilige Prozentsatz anteilig auf alle übrigen Zahlungsraten aufgeteilt. Der Bauträger darf für diesen Fall – also bei verschiedenen Eigenleistungen – den Zahlungsplan auf mindestens 7 Raten reduzieren.
Nach aktueller Rechtsprechung gilt jedoch: Zahlungsvereinbarungen, die zu Lasten des Käufers von den oben genannten Prozentwerten abweichen, sind laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) nichtig, der Zahlungsplan verliert in diesem Fall seine Wirksamkeit.
Der Bauvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber, also den Bauherren, und dem Auftragnehmer, also dem Ausführenden, dem Unternehmer. Ein klassischer Bauvertrag kommt zustande, wenn beispielsweise ein Bauinteressent ein Hausbauunternehmen mit der Erstellung eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses beauftragt. Dieser Bauvertrag muss neben den vom Unternehmer zu erbringenden Einzelleistungen auch die verwendeten Baumaterialien sowie die Herstellerbezeichnungen enthalten. Gerade im Heizungs- und Sanitärbereich sollte auf die genaue Nennung der Hersteller geachtet werden. Formulierungen wie „oder gleichwertig„ sollte der Bauvertrag an dieser Stelle nicht enthalten.
Aushändigung der VOB (wenn vertraglich vereinbart);
genaue Firmenbezeichnung einschl. der Rechtsform;
auf mündliche Nebenabreden sollte verzichtet werden, alles muss im Vertrag fixiert sein;
der Beginn sowie die Fertigstellung der Arbeiten sollte genau festgelegt sein;
keine Zahlungsvereinbarungen im Voraus, frühestens nach Fertigstellung einzelner Teilabschnitte;
Nachweis über eine Betriebshaftflicht-Versicherung des Unternehmers;
genaue Bezeichnung der einzubauenden Fabrikate z. B. beim Einbau von Heizungen und Sanitärobjekten.
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Der Werkvertrag ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen dem Lieferanten (Unternehmer) sowie dem Auftraggeber (Besteller). Darin verpflichtet sich der Unternehmer, gegen eine festgelegte Zahlung eine definierte Leistung zu erbringen.
Klassische Leistungen im Bauwerkvertrag sind z. B: Renovierungsarbeiten, Umbauarbeiten oder auch Einzelleistungen wie Malern, Dachdecken, Elektroarbeiten und ähnliche Bauleistungen.
Für Werkverträge zwischen Unternehmer und privatem Verbraucher gilt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB): Dort gilt eine Gewährleistung von 5 Jahren, wenn nicht ausdrücklich die Verdingungsordnung Bauwesen (VOB) vereinbart und von dieser ein Exemplar an den Auftraggeber ausgehändigt wurde.
Werkverträge, die zwischen gewerblichen Auftragnehmern und Auftraggebern vereinbart werden, unterliegen generell der VOB und einer Gewährleistung von 4 Jahren.
Grundlage sollte die „Verdingungsordnung Bauwesen“ (VOB) sein, davon abweichend die Gewährleistung allerdings 5 Jahre nach BGB vereinbart sein;
genaue Firmenbezeichnung, einschließlich der Rechtsform,
auf mündliche Nebenabreden sollte verzichtet werden, alle Vereinbaren gilt es schriftlich zu fixieren;
der Kaufpreis sollte als Pauschalpreis für alle vereinbarten Leistungen festgehalten sein,
der Baubeginn ( z. B. Erdarbeiten ) sowie die Fertigstellung und Übergabe müssen klar terminiert sein;
etwaige Eigenleistungen des Bauherren müssen genau beschrieben und auch zeitlich in den Bauablaufplan integriert werden;
Zahlungen sollten mit einem Zahlungsplan nach Baufortschritt geregelt sein, d. h. Geld an den Auftragnehmer fliest erst, wenn der jeweilige Bauabschnitt beendet ist;
damit entfallen auch Zahlungsvereinbarungen, die finanzielle Vorleistungen des Auftraggebers vorsehen;
ein kostenfreies Rücktrittsrecht, für den Fall, dass der Bauherr das Grundstück wider Erwarten nicht erwerben kann;
Nachweis über eine Betriebshaftpflichtversicherung des Unternehmers;
Grundrisse und Schnitte des Baukörpers;
die vom Standard abweichenden Sonderwünsche des Bauherren.
Der vereinbarte Festpreis für das Haus ist in vielen Verträgen nur auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt. Ist diese Frist verstrichen, kann das Unternehmen den Preis für die Erstellung des Bauwerkes dann zu seinen Gunsten abändern. Deshalb sollte die Frist insbesondere bei Verzögerungen ausreichend bemessen sein. Sie können beispielsweise durch schlechtes Wetter, längere Abläufe im Grundbuchamt oder überzogene Lieferfristen verursacht werden. Wichtig ist also zu regeln, wer wie für Terminüberschreitungen haftet. Häufigstes Ärgernis: Die Bauherren haben ihren Mietvertrag bereits gekündigt, können aber wegen Überschreitung des Fertigstellungstermins nicht einziehen.
Wichtig ist in jedem Fall für die Bauherren, Abschlagszahlungen erst zu leisten, wenn die vereinbarten Bauabschnitte beendet sind. Man kann sich hierbei auch am oben genannten
Zahlungsplan der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren, da er nach mehreren gesetzlichen Überarbeitungen mittlerweile als rechtlich sehr ausgewogen gilt.